Инжиниринговый и строительный консалтинг
Аналіз ділянки

Перед тим, як почати дійсно що-небудь будувати на ділянці, отриманій у володіння (оренда або приватизований), будь-яка розсудлива людина проведе аналіз цієї ділянки.

Аналіз, про який піде мова в цьому розділі, відноситься до розряду маркетингових досліджень, тобто дає можливість визначити, наскільки вигідним буде проведення будівництва на цій ділянці.

Під словом «аналіз» ми розуміємо збір і обробку інформації про ділянку при наявності наступних питань:

  • у Замовника є певна земельна ділянка і йому необхідно зрозуміти, що вигідніше на ній розмістити;
  • у Замовника є готовий інвестиційний проект, і йому треба вирішити, на якій із пропонованих на ринку ділянок краще розмістити цей проект.

У зв'язку із цим, ми пропонуємо Замовникові наступну схему проведення маркетингового аналізу ділянки під будівництво:

  • короткий огляд макроекономічної ситуації, прогнози й перспективи її розвитку;
  • детальний аналіз інформації про стан регіонального ринку землі;
  • збір, обробка й аналіз доступної інформації про стан ключових сегментів ринку нерухомості (кабінетні дослідження);
  • збір, обробка й аналіз статистичної інформації, що характеризує демографічний склад і рівень життя населення розглянутого регіону;
  • збір, обробка й аналіз доступної інформації про плани регіональної влади щодо розвитку району, де знаходиться ділянка Замовника;
  • вивчення правових аспектів володіння ділянкою;
  • вивчення форми ділянки;

    Форма ділянки може бути дуже складної конфігурації, що найчастіше ускладнює планування будівлі й зменшує коефіцієнт забудови. Найбільш доцільною є ділянка прямокутної форми, із співвідношенням довжини й ширини приблизно рівним до 1:1,5.

  • аналіз площі;

    Якщо мова йде про розміщення готового інвестиційного проекту, у якому відома необхідна для розміщення на ділянці технологічна потужність, то необхідно врахувати, що при менших площах складно досягти високого коефіцієнта забудови, при вдалій формі ділянки - близько 45%. При більших площах коефіцієнт забудови буде вище.

  • комунікації;

    Відсутність комунікацій негативно впливає на тривалість і вартість будівництва, тому що це вимагає одержання додаткових дозволів, підключення до існуючих інженерних мереж. А іноді наявність комунікацій може вплинути й негативно. При посадці нового будинку може знадобися перенос комунікацій, або взагалі виявиться, що неможливо проводити будівництво на цій ділянці через дорожнечу переносу.

  • під'їзди;

    Для нормального функціонування будь-якого об'єкта бажана наявність під'їздів до ділянки. Це дасть можливість приймати вантажі, якщо це торговельний об'єкт, підвозити сировину й відвозити готову продукцію, якщо це промисловий об'єкт, дає можливість відвідувати об'єкт клієнтам і персоналу, якщо це офіс, добиратися до будинку, якщо це житловий комплекс. Зайва далекість приведе до зменшення привабливості проекту. Найбільш прийнятним варіантом виявиться коротка дорога з гарним твердим покриттям від точки перетину великих автомагістралей з наявністю транспортних розв'язок.

  • рельєф і ґрунти;

    Якщо ділянка під будівництво має великий перепад висот, наявність пагорбів і ярів, це потребує проведення великого обсягу земляних робіт, організації підпірних стінок, забивання паль, що спричинить більші витрати на будівництво. Не менш важливу роль відіграє й обстеження ґрунтів, що впливає на заходи щодо закладнення фундаментів майбутніх будинків.

  • польові дослідження зони конкуренції ділянки для одержання інформації про наявність на території, що прилягає до місця будівництва, об'єктів, що представляють інтерес як конкурентів, партнерів або джерел потенційних клієнтів;
  • виробіток декількох варіантів рішення по будівництву того або іншого формату будинку;
  • підготовка звіту за підсумками виконаної роботи з рекомендаціями щодо вибору оптимального профілю ділянки, включаючи рекомендовані параметри об'єкта і його позиціонування.

Всю цю роботу наша компанія «Fisher&Partners» виконувала не раз, у нас є напрацьований досвід з проведення таких процедур, і ми запрошуємо Вас до співробітництва!

 
Головна Аналіз ділянки